بررسی حقوقی ملک پیش از خرید: راهنمای کامل خریدار

بررسی حقوقی ملک پیش از خرید

بستهٔ تحویل (برای تیم؛ منتشر نمی‌شود)

این پیلار برای انتشار آماده است، به شرط تأیید بازبین حقوقی و آماده‌بودن سه مکمل همین خوشه. موارد نیازمند تأیید با «[بازبین]» در متن علامت خورده‌اند.

لینک‌های داخلی

سقف لینک پیلار به پیلار در سند مادر ۶ مورد است؛ این صفحه ۸ خوشهٔ همجوار دارد. پیشنهاد: فقط به پیلارهای منتشرشده لینک بدهید و C7-4، C10-1 و C10-3 را در فاز ۲ اضافه کنید.

منابع و سطح ادعا

به دلیل محدودیت دسترسی به پایگاه‌های رسمی قوانین در زمان نگارش، متن مواد باید پیش از انتشار با قوانین و مقررات کشور (qavanin.ir) یا مرکز پژوهش‌های مجلس تطبیق داده شود.

رسانه و دادهٔ ساختاریافته

• تصویر شاخص: خریدار و فروشنده سر میز دفترخانه با برگهٔ چک‌لیست؛ متن جایگزین: «چک‌لیست بررسی حقوقی ملک پیش از خرید».
• یک اینفوگرافیک ده‌مرحله‌ای از جدول «چک‌لیست» همین صفحه.
• اسکیما: Article + FAQPage (پرسش‌ها واقعی‌اند) + HowTo برای ده مرحله.

پاسخ کوتاه

بررسی حقوقی ملک پیش از خرید یعنی پیش از امضا و پیش از هر پرداختی، چهار چیز را با مدرک رسمی تأیید کنید: فروشنده واقعاً مالک است یا اختیار فروش دارد، سند ملک مانع انتقال ندارد (رهن، بازداشت، محدودیت)، خود ملک همان چیزی است که در سند آمده و بدهی یا متصرفی ندارد که بعداً گریبان شما را بگیرد. این کار با استعلام از سازمان ثبت، شهرداری و مراجع دیگر انجام می‌شود، نه با اعتماد به حرف فروشنده یا مشاور. اگر هر یک از این موارد روشن نشد، پول ندهید و امضا نکنید.

چرا بررسی حقوقی پیش از خرید مهم است؟

خرید ملک برای بیشتر خانواده‌ها بزرگ‌ترین معاملهٔ زندگی است. با این حال، بسیاری از خریداران بیشتر وقت خود را صرف قیمت و محله می‌کنند و بررسی حقوقی را به روز امضا می‌سپارند. مشکل این‌جاست که بیشتر دعواهای ملکی پیش از امضا قابل پیشگیری‌اند، نه بعد از آن. وقتی پول پرداخت شد، پس گرفتنش معمولاً با دادگاه، هزینه و ماه‌ها انتظار همراه است. بررسی حقوقی ملک پیش از خرید ارزان‌ترین بیمه‌ای است که خریدار دارد. این راهنما به یک پرسش جواب می‌دهد: «پیش از اینکه پولی بدهم یا چیزی امضا کنم، چه چیزی را و از کجا باید بررسی کنم؟» نوشتن متن قرارداد موضوع مقالهٔ جدایی است: [بندهای مهم مبایعه‌نامه (C1-3)].

سه نوع خطری که این بررسی جلویش را می‌گیرد

چک‌لیست ده‌مرحله‌ای بررسی حقوقی ملک

این ده مرحله به ترتیبی آمده‌اند که معمولاً منطقی است. اگر در هر مرحله مشکلی دیدید، تا حل آن جلوتر نروید.

۱. نوع و وضعیت سند را بشناسید

اولین پرسش این است که ملک چه سندی دارد. در ایران، «سند رسمی» سندی است که در ادارهٔ ثبت یا دفترخانهٔ اسناد رسمی ثبت شده است. سندی که فقط بین خریدار و فروشنده نوشته شده، مثل قولنامهٔ مشاور املاک، «سند عادی» است. رایج‌ترین حالت‌ها این‌هاست:

• سند تک‌برگ: سند رسمی یک‌صفحه‌ای که مشخصات مالک و ملک را دارد. بررسی‌اش ساده‌تر است، اما باز هم باید استعلام شود.
• سند دفترچه‌ای: سند رسمی قدیمی. ممکن است نقل‌وانتقال‌های بعدی در خود دفترچه دیده نشود. استعلام در این حالت مهم‌تر است.
• سند مشاعی: ملک چند مالک دارد و فروشنده فقط سهم خودش را می‌فروشد. برای استفاده از کل ملک، به هماهنگی با شرکا نیاز دارید.
• سند اعیانی (بدون عرصه): فروشنده مالک ساختمان است و زمین مال شخص دیگری، مثلاً اوقاف، است. ممکن است اجاره‌بهای زمین باید پرداخت شود.
• ملک قولنامه‌ای: ملک اصلاً سند رسمی ندارد، یا سند رسمی هنوز به نام فروشنده نیست. این پرخطرترین حالت است.

چرا این تفاوت مهم است؟ طبق مادهٔ ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، وقتی ملکی در دفتر املاک ثبت شد، دولت کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده یا انتقال به او در دفتر املاک ثبت شده یا ملک از مالک رسمی به او ارث رسیده است. پس اگر نام فروشنده در سند رسمی نیست، اثبات مالکیت او به زنجیره‌ای از قولنامه‌ها وابسته می‌شود که هر حلقه‌اش ممکن است مشکل داشته باشد. توجه کنید: با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳، قواعد معاملات با سند عادی در حال تغییر است و اجرای آن مرحله‌به‌مرحله پیش می‌رود. اگر ملک قولنامه‌ای می‌خرید، ابتدا وضعیت اجرای این قانون در شهر محل ملک را بپرسید. توضیح کامل در [ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (C2-2)] آمده است. [بازبین: وضعیت اجرای قانون را در تاریخ انتشار به‌روز کنید.]

۲. مالکیت و هویت فروشنده را تأیید کنید

بسیاری از مشکلات ملکی از این‌جا شروع می‌شود که کسی که پول را می‌گیرد مالک نیست. در این مرحله سه چیز را کنار هم بگذارید:

1. نام، کد ملی و مشخصات مالک در سند.
2. کارت ملی هوشمند فروشنده (اصل، نه کپی).
3. نتیجهٔ استعلام رسمی که مالک فعلی را نشان می‌دهد.

اگر این سه مورد یکی نبود، معامله را متوقف کنید. احراز هویت در دفترخانهٔ اسناد رسمی با سامانه‌های رسمی انجام می‌شود و از بررسی چشمی کارت ملی مطمئن‌تر است. برای جزئیات ببینید: [چطور مطمئن شوید فروشنده واقعاً مالک است (مکمل)]. اگر مالک رسمی فوت کرده، فروشندگان واقعی ورثهٔ او هستند. در این حالت گواهی انحصار وراثت لازم است و همهٔ ورثه یا نمایندهٔ قانونی آن‌ها باید با فروش موافق باشند. خرید از یکی از ورثه به نمایندگی بقیه، بدون مدرک کتبی معتبر، پرخطر است.

۳. اگر فروشنده نماینده است، اختیار او را بسنجید

گاهی کسی که روبه‌روی شما نشسته خودش مالک نیست. مثلاً وکیل مالک، ولی یا قیم کودک، یا مدیر شرکتی که مالک ملک است. در هر کدام، دو پرسش را بپرسید:

• آیا سمت او هنوز معتبر است؟ وکالت ممکن است عزل شده باشد یا با فوت موکل از بین رفته باشد. اصالت وکالت‌نامهٔ رسمی را از طریق دفترخانه استعلام کنید.
• آیا اختیار او شامل این معامله است؟ وکالت‌نامه‌ای که فقط اختیار «اجاره» یا «اداره» می‌دهد، اختیار فروش نمی‌دهد. اختیار دریافت پول هم باید صریح باشد.

برای فروش مال کودک یا محجور، ممکن است مجوز دادستانی یا دادگاه لازم باشد. [بازبین: شرایط لزوم مجوز برای ولی قهری و قیم را تفکیک کنید.] قواعد وکالت بلاعزل و خرید از وکیل در [وکالت در معاملات ملکی (C1-5)] آمده است.

۴. رهن، بازداشت و محدودیت انتقال را استعلام کنید

سندی که در دست فروشنده است، وضعیت امروز ملک را نشان نمی‌دهد. ممکن است بعد از صدور سند، ملک نزد بانک رهن شده یا به دستور دادگاه بازداشت شده باشد. این اطلاعات فقط از استعلام رسمی به دست می‌آید. استعلام را می‌توانید از دفترخانهٔ اسناد رسمی یا از سامانه‌های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بگیرید. روش دقیق و تفاوت روش‌ها در [استعلام ثبتی ملک (C2-3)] آمده است. نکتهٔ مهم: استعلام را خودتان بگیرید یا در حضورتان گرفته شود. به برگهٔ استعلامی که فروشنده آورده اکتفا نکنید، چون ممکن است قدیمی یا دستکاری‌شده باشد. اگر ملک در رهن بانک است، خرید آن غیرممکن نیست، اما ترتیب پرداخت باید طوری باشد که ابتدا رهن آزاد شود و بعد باقی پول پرداخت شود. اگر ملک بازداشت است، تا رفع بازداشت معاملهٔ رسمی انجام نمی‌شود.

۵. سند را با خود ملک تطبیق دهید

با سند در دست، ملک را بازدید کنید. این موارد را یکی‌یکی چک کنید:

• شمارهٔ پلاک ثبتی و نشانی.
• متراژ و طبقه.
• پارکینگ و انباری: آیا در سند آمده‌اند و شماره‌شان با واقعیت یکی است؟
• حدود ملک، به‌ویژه در زمین و ویلایی.

پارکینگی که در سند نیست، از نظر حقوقی با ملک منتقل نمی‌شود؛ حتی اگر فروشنده سال‌ها از آن استفاده کرده باشد. اگر متراژ واقعی بیشتر از سند است، ممکن است اضافه‌بنای بی‌مجوز باشد.

۶. پروانه، پایان‌کار و کاربری را ببینید

«پایان‌کار» گواهی‌ای است که شهرداری پس از تمام شدن ساخت و بررسی مطابقت با پروانه صادر می‌کند. ساختمان بدون پایان‌کار ممکن است خلاف ساختمانی داشته باشد که جریمه‌اش به خریدار برسد. بررسی کنید:

• آیا ساختمان پایان‌کار دارد؟ اگر نه، چرا؟
• آیا تعداد طبقات و واحدها با پروانه یکی است؟
• آیا کاربری ملک با استفادهٔ شما سازگار است؟ مثلاً واحدی که کاربری مسکونی دارد، برای دفتر کار ممکن است مشکل پیدا کند.
• آیا ملک در طرح تعریض یا عقب‌نشینی قرار دارد؟

مرجع این پرسش‌ها شهرداری منطقه است. در بیرون از محدودهٔ شهر مراجع دیگری مثل بنیاد مسکن یا جهاد کشاورزی نقش دارند.

۷. بدهی‌های ملک را روشن کنید

برخی بدهی‌ها به ملک می‌چسبند، نه به فروشنده. یعنی اگر پرداخت نشوند، یا انتقال سند را متوقف می‌کنند یا بعداً از مالک جدید مطالبه می‌شوند. مهم‌ترین‌ها:

• مالیات نقل و انتقال و بدهی‌های مالیاتی مربوط به ملک (جزئیات در [مالیات نقل و انتقال ملک (C9-1)])؛
• عوارض شهرداری و نوسازی؛
• شارژ معوقهٔ ساختمان؛
• قبض‌های آب، برق و گاز.

دفترخانه پیش از انتقال سند رسمی، گواهی‌های لازم از ادارهٔ مالیات و شهرداری را می‌خواهد. اما اگر فقط قولنامه امضا می‌کنید و انتقال رسمی به بعد موکول می‌شود، بدهی‌ها را همین الان بپرسید و در قرارداد بنویسید به عهدهٔ کیست. راهنمای کامل: [بدهی‌های پنهان ملک پیش از خرید (مکمل)].

۸. متصرف فعلی ملک را بشناسید

اگر ملک مستأجر دارد، فروش ملک به‌تنهایی اجاره را تمام نمی‌کند. مادهٔ ۵۰۰ قانون مدنی می‌گوید در فروش ملکی که اجاره داده شده، اجاره باقی می‌ماند. اگر خریدار از اجاره خبر نداشته، حق فسخ خرید را دارد. پس این موارد را ببینید: اصل قرارداد اجاره، تاریخ پایان آن، مبلغ ودیعه، و اینکه ودیعه را چه کسی باید برگرداند. اگر ساکن ملک نه مالک است و نه مستأجر با قرارداد، از خود او بپرسید به چه عنوانی در ملک است. بیشتر بخوانید: [خرید ملکی که مستأجر دارد (مکمل)].

۹. محدودیت‌های ویژه را در نظر بگیرید

بعضی املاک قواعد خاص خود را دارند. اگر ملک یکی از این ویژگی‌ها را دارد، استعلام از مرجع مربوط لازم است:

[بازبین: نام مراجع با ساختار فعلی اداری تطبیق داده شود.]

۱۰. شیوهٔ پرداخت و ثبت معامله را امن کنید

بررسی حقوقی با امضا تمام نمی‌شود. نحوهٔ پرداخت هم بخشی از امنیت معامله است:

• پول را فقط به حساب بانکی به نام خود مالک (یا نمایندهٔ قانونی‌ای که اختیار دریافت دارد) بریزید.
• مبلغی که پیش از انتقال سند می‌دهید را محدود نگه دارید.
• بهتر است بخش مهمی از پول در روز تنظیم سند رسمی پرداخت شود.
• اگر معامله از طریق مشاور املاک است، قرارداد را در سامانهٔ رسمی ثبت کنید و کد رهگیری بگیرید. مشاور باید پروانهٔ معتبر داشته باشد ([مشاور املاک؛ وظایف و شکایت (C8-3)]).
• تاریخ تنظیم سند رسمی، جریمهٔ تأخیر (وجه التزام) و شرایط فسخ را روشن بنویسید.

کد رهگیری مالکیت نمی‌سازد. فقط نشان می‌دهد قراردادی ثبت شده است. با وجود کد رهگیری، مراحل ۱ تا ۹ را حذف نکنید.

اگر ملک پیش‌فروش یا قولنامه‌ای است

در دو حالت، چک‌لیست بالا کافی نیست و باید بررسی‌های بیشتری انجام شود. ملک پیش‌فروش (آپارتمان در حال ساخت): شما چیزی را می‌خرید که هنوز وجود ندارد. مالکیت زمین، قرارداد مالک با سازنده، پروانهٔ ساخت و سهم سازنده از واحدها را ببینید. قانون پیش‌فروش ساختمان برای این نوع قرارداد قواعد خاصی دارد. جزئیات در [پیش‌فروش ساختمان (C5-3)]. ملک قولنامه‌ای: زنجیرهٔ قولنامه‌ها را تا آخرین مالک رسمی دنبال کنید. هر حلقه، امضا و هویتی دارد که باید قابل احراز باشد. اگر یک حلقه گم است، گرفتن سند رسمی بعداً ممکن است به دعوای قضایی بکشد ([الزام به تنظیم سند رسمی (C3-1)]). مسیرهای قانونی سنددار کردن در [اخذ سند برای املاک فاقد سند (C2-4)] آمده است.

چه زمانی بررسی را انجام دهیم؟

بهترین زمان بین «پسندیدن ملک» و «امضای اولین کاغذ» است. اگر فروشنده برای امضا عجله دارد، می‌توانید در قرارداد بنویسید که معامله مشروط به نتیجهٔ سالم استعلام‌هاست و در غیر این صورت بیعانه بدون کسر برمی‌گردد. [بازبین: نحوهٔ نگارش این شرط در C1-3 یکدست شود.] بررسی را در روز انتقال سند هم تکرار کنید. ممکن است بین امضای قولنامه و روز دفترخانه، ملک بازداشت شده باشد.

مدارکی که پیش از امضا از فروشنده بخواهید

این فهرست را پیش از جلسهٔ امضا برای فروشنده بفرستید. فروشنده‌ای که ملک سالمی دارد، معمولاً این مدارک را دارد یا می‌تواند بگیرد.

این مدارک جای استعلام رسمی را نمی‌گیرند. مدرک ممکن است اصل باشد، اما وضعیت امروز ملک را نشان ندهد.

سه مثال از زندگی واقعی

این مثال‌ها ساختگی و ساده‌شده‌اند، اما الگوی مشکلاتی را نشان می‌دهند که در معاملات ملکی دیده می‌شود. مثال ۱: آپارتمان با سند تک‌برگ و بدهی بانک. مریم آپارتمانی با سند تک‌برگ می‌خرد. فروشنده می‌گوید ملک هیچ مشکلی ندارد. استعلام دفترخانه نشان می‌دهد ملک در رهن بانک است. مریم معامله را لغو نمی‌کند، اما در قرارداد می‌نویسد که بخشی از پول صرف تسویهٔ وام می‌شود و باقی پول پس از فک رهن پرداخت می‌شود. مثال ۲: فروش با وکالت‌نامه. علی خانه‌ای می‌خرد که مالکش در آلمان زندگی می‌کند. برادر مالک با وکالت‌نامه آمده است. علی اصالت وکالت‌نامه را استعلام می‌کند و می‌بیند اختیار فروش دارد، اما اختیار دریافت پول در آن نیامده است. پس پول را به حساب خود مالک می‌ریزد، نه به حساب برادر. مثال ۳: ملک دارای مستأجر. رضا مغازه‌ای را می‌خرد و فکر می‌کند مستأجر باید بلافاصله برود. بعد از بررسی معلوم می‌شود مستأجر قرارداد دوساله دارد و شاید حقوقی مثل سرقفلی هم داشته باشد. رضا قیمت را با توجه به این واقعیت دوباره مذاکره می‌کند. دربارهٔ مغازه و سرقفلی ببینید: [سرقفلی و حق کسب‌وپیشه (C4-4)]. در هر سه مثال، مشکل با بررسی پیش از پرداخت شناسایی شد و به دعوا نکشید.

بررسی بر پایهٔ نوع ملک

همهٔ مراحل برای همهٔ ملک‌ها لازم است، اما وزن هر مرحله فرق می‌کند:

اگر ملک شما زمین، باغ یا ملک روستایی است، نقش مراجع غیر از ثبت و شهرداری بیشتر می‌شود. راهنماهای تخصصی این املاک در دستهٔ «زمین و املاک ویژه» منتشر می‌شود.

خلاصهٔ قابل چاپ

• ☐ اصل سند را دیدم و نوع آن را می‌دانم.
• ☐ نام فروشنده با مالک سند و کارت ملی یکی است.
• ☐ اگر نماینده است، وکالت‌نامه را استعلام کردم.
• ☐ استعلام ثبتی جدید دارم: بدون رهن، بازداشت و محدودیت.
• ☐ ملک را با سند بازدید کردم.
• ☐ وضعیت پایان‌کار و کاربری را می‌دانم.
• ☐ بدهی‌ها روشن است و در قرارداد مسئول پرداخت نوشته شده.
• ☐ متصرف ملک و قرارداد اجاره را دیدم.
• ☐ محدودیت ویژه (وقف، ملی، باغ) ندارد یا استعلام شده.
• ☐ شیوهٔ پرداخت و تاریخ دفترخانه در قرارداد مشخص است.

قانون و منبع

تاریخ آخرین بررسی: ۲۳ مهر ۱۴۰۵. متن رسمی قوانین در سامانهٔ قوانین و مقررات کشور در دسترس است.

اشتباهات رایج و باورهای غلط

علائم هشدار و پیشگیری از کلاهبرداری

اگر یکی از این نشانه‌ها را دیدید، پیش از هر پرداخت مکث کنید:

• قیمت به‌شکل معناداری از ملک‌های مشابه منطقه پایین‌تر است.
• فروشنده برای امضا و پرداخت فشار زمانی می‌آورد: «مشتری دیگری هست.»
• از استعلام رسمی یا رفتن به دفترخانه طفره می‌رود.
• فقط کپی، عکس یا اسکن سند را نشان می‌دهد.
• می‌خواهد پول به حساب شخص دیگری واریز شود.
• مالک «خارج از کشور» یا «بیمار» است و هیچ راه ارتباط مستقیمی با او نیست.
• ساکن ملک از فروش خبر ندارد یا اجازهٔ بازدید نمی‌دهد.
• آگهی فقط در فضای مجازی است و نشانی دفتر مشاور املاک معلوم نیست.

این نشانه‌ها به‌تنهایی ثابت نمی‌کنند که کلاهبرداری در کار است. اما دلیل کافی برای توقف و بررسی بیشترند. انواع کلاهبرداری ملکی و مسیر شکایت در [کلاهبرداری و جرایم در معاملات ملکی (C8-1)] آمده است.

نکات کمتر شناخته‌شده

• استعلام تاریخ مصرف دارد. استعلامی که چند هفته پیش گرفته شده، وضعیت امروز را نشان نمی‌دهد. نزدیک به روز انتقال، دوباره استعلام بگیرید.
• ملک مشاعی ممکن است حق شفعه داشته باشد. اگر ملک دو شریک دارد و یکی سهمش را می‌فروشد، شریک دیگر در شرایطی می‌تواند با پرداخت همان مبلغ، سهم را برای خودش بردارد. [بازبین: شرایط حق شفعه طبق قانون مدنی تأیید شود.]
• پارکینگ و انباری در سند مهم‌تر از قول فروشنده است. اگر در سند نیستند، ممکن است بعداً مدیر ساختمان یا همسایه‌ها آن را مشاع بدانند.
• ملک موقوفه ممکن است سند اعیانی داشته باشد. در این حالت شما مالک ساختمان می‌شوید، نه زمین.
• شرط تعلیقی در قرارداد از شما محافظت می‌کند. نوشتن اینکه «معامله مشروط به سلامت استعلام‌هاست» می‌تواند بیعانه را حفظ کند.

ایرانیان مقیم خارج از کشور

اگر از خارج از ایران ملک می‌خرید، همهٔ این مراحل لازم است، اما شما حضور ندارید و به نماینده تکیه می‌کنید. این موارد برای شما مهم‌ترند:

• به نمایندهٔ خود وکالت رسمی بدهید که حدود آن روشن است. وکالت از خارج از طریق نمایندگی‌های کنسولی ایران تنظیم می‌شود.
• استعلام‌ها را به نام خودتان ببینید، نه فقط گزارش نماینده.
• پول را مستقیماً به حساب مالک بفرستید، نه به حساب نماینده یا واسطه.
• از هر مرحله مدرک کتبی بخواهید.

مراحل تنظیم وکالت و قواعد خاص مقیمان خارج در [معاملات ملکی ایرانیان مقیم خارج (C1-6)] آمده است.

چه زمانی به وکیل نیاز است

بررسی‌های این راهنما برای معاملهٔ ساده کافی است. اما در این حالت‌ها مسئله از سطح آموزش عمومی فراتر می‌رود و بهتر است پیش از امضا با وکیل مشورت کنید:

• ملک قولنامه‌ای است و زنجیرهٔ انتقال‌ها کامل نیست.
• فروشنده ورثه، وکیل، قیم یا شرکت است.
• ملک رهن، بازداشت یا دعوای ثبت‌شده دارد.
• ملک موقوفه، باغ، زمین کشاورزی یا در معرض ادعای ملی‌بودن است.
• مبلغ معامله بالاست و بخش بزرگی از پول پیش از انتقال سند پرداخت می‌شود.
• شما خارج از ایران هستید و با نماینده معامله می‌کنید.

برای بررسی پروندهٔ خود می‌توانید از [مشاورهٔ حقوقی خرید ملک وکیل ملکی ۲۴] کمک بگیرید. (تنها لینک صفحهٔ خدمت در این مقاله.)

پرسش‌های متداول

بررسی حقوقی ملک پیش از خرید چقدر طول می‌کشد؟ برای آپارتمان با سند تک‌برگ، استعلام ثبتی معمولاً سریع است. استعلام از شهرداری و مراجع دیگر ممکن است چند روز تا چند هفته طول بکشد. زمان دقیق به شهر و نوع ملک بستگی دارد. آیا خریدار خودش می‌تواند استعلام بگیرد؟ بله، از طریق دفترخانهٔ اسناد رسمی یا سامانه‌های سازمان ثبت. برخی استعلام‌ها به اطلاعات سند و همکاری مالک نیاز دارند. جزئیات در [استعلام ثبتی ملک (C2-3)]. اگر بعد از خرید معلوم شود ملک رهن بوده، چه می‌شود؟ اگر سند رسمی منتقل نشده، دفترخانه تا فک رهن انتقال نمی‌دهد. اگر فروشنده رهن را پنهان کرده، ممکن است حق فسخ یا مطالبهٔ خسارت داشته باشید. نتیجه به متن قرارداد بستگی دارد. آیا خرید ملک قولنامه‌ای ممنوع است؟ ممنوع نیست، اما پرخطرتر است. با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قواعد این معاملات در حال تغییر است. پیش از خرید، وضعیت اجرای این قانون را بپرسید. [بازبین] اگر فروشنده از استعلام طفره برود، چه کنم؟ معامله را ادامه ندهید. فروشندهٔ سالم دلیلی برای مخالفت با استعلام ندارد. آیا باید به ملک بروم یا استعلام کافی است؟ هر دو لازم است. استعلام وضعیت حقوقی را نشان می‌دهد؛ بازدید، واقعیت ملک و متصرف آن را.   محتوا آموزش عمومی است و جایگزین مشاورهٔ حقوقی شخصی نیست.